Immobilienwert steigern mit PV und Mieterstrom: Was Studien für Wohnungsunternehmen zeigen

Das Wichtigste in Kürze

• Belegbarer Wertbeitrag: Mehrere Studien zeigen einen messbaren Zusammenhang zwischen Solarstrom, Energieeffizienz und Immobilienwert – von Preisaufschlägen bei der Vermarktung bis zu höheren Beleihungswerten.
• Risiko, nicht nur Chance: Energetisch schwache Gebäude verlieren am Markt an Wert („Brown Discount“) und können zu Stranded Assets werden. PV und Mieterstrom wirken diesem Risiko entgegen.
• Mieterstrom als Werthebel: Anders als eine reine PV-Anlage erschließt Mieterstrom eine laufende, kapitalisierbare Ertragsquelle – und beeinflusst damit den Ertragswert eines Objekts direkt.
• ESG zahlt auf den Wert ein: CRREM-konforme, dekarbonisierte Gebäude sind besser finanzierbar, besser bewertet und für institutionelle Investoren attraktiver.
• Günstige Ausgangslage: Die PV-Kosten sind in den vergangenen Jahren stark gesunken, während die Dekarbonisierungsanforderungen steigen – die wirtschaftliche Basis für Solar ist so gut wie nie.
• Entscheidend ist die Umsetzung: Der Wertbeitrag entsteht nur, wenn das Projekt wirtschaftlich, rechtssicher und dokumentiert betrieben wird – idealerweise über das gesamte Portfolio.

Der Immobilienwert rückt in den Mittelpunkt

Für Wohnungsunternehmen und institutionelle Bestandshalter ist der Wert des Portfolios die zentrale Steuerungsgröße. Er bestimmt Beleihungsspielräume, Finanzierungskonditionen und die Position gegenüber Investoren. In den vergangenen Jahren hat sich der Fokus dieser Bewertung verschoben: Energetischer Zustand und CO₂-Bilanz eines Gebäudes sind von einem Nebenaspekt zu einem preisbildenden Faktor geworden.

Damit verändert sich die Frage, die sich Asset- und Portfoliomanager stellen. Sie lautet nicht mehr nur „Was kostet eine PV-Anlage?“, sondern „Was kostet es, nicht zu handeln?“. Genau hier setzt dieser Beitrag an: Er ordnet die Studienlage zum Zusammenhang von Photovoltaik, Mieterstrom und Immobilienwert ein und zeigt, warum Mieterstrom als Werthebel über die reine PV-Installation hinausgeht.

Wertsteigerung: Was die Studien zeigen

Dass eine Solaranlage den Immobilienwert beeinflusst, ist keine Branchenvermutung mehr, sondern durch Marktdaten belegt – wenn auch mit Bandbreiten, die von Gebäudetyp, Lage und Datengrundlage abhängen.

Eine vielzitierte Auswertung von ImmoScout24 verglich Angebotspreise pro Quadratmeter zwischen 2021 und 2024. Das Ergebnis: Für Häuser mit Photovoltaikanlage wurden im Durchschnitt rund 20 Prozent höhere Preise pro Quadratmeter aufgerufen als für vergleichbare Objekte ohne. Bemerkenswert ist die Dynamik: die Preisdifferenz wuchs von 16 Prozent (2021) auf 20 Prozent (2024). Der Aufschlag wird also größer, nicht kleiner.

Internationale Untersuchungen bestätigen die Richtung. Die bislang umfangreichste Analyse, die Studie „Selling into the Sun“ des Lawrence Berkeley National Laboratory, wertete fast 22.000 Hausverkäufe in acht US-Bundesstaaten aus (davon rund 4.000 mit PV). Sie kommt zu dem Ergebnis, dass Käufer für Solaranlagen einen konsistenten Aufpreis von im Schnitt rund 4 US-Dollar pro Watt zahlen: das entspricht etwa 15.000 US-Dollar für eine durchschnittlich dimensionierte Anlage. Eine ältere Befragung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) unter Maklern und Gutachtern verortete den Wertbeitrag bei etwa 6,7 Prozent.

Bei der Einordnung dieser Zahlen ist Sorgfalt geboten: Ein großer Teil der verfügbaren Daten stammt aus dem Einfamilienhaus-Segment. Auf Mehrfamilienhäuser und Portfolios lassen sich die Prozentwerte nicht eins zu eins übertragen. Die belastbarere Größe ist hier nicht ein pauschaler Aufschlag, sondern die Kombination aus zwei Mechanismen: dem zusätzlichen Ertrag aus dem Stromverkauf (Ertragswert) und der Vermeidung von Wertverlusten durch energetische Aufwertung (Risikovermeidung).

Der eigentliche Hebel: das Stranded-Asset-Risiko

Wer sein Portfolio langfristig hält statt verkauft, für den zählt weniger der mögliche Verkaufsaufschlag als das Risiko, dass ein Gebäude an Wert verliert – im Beleihungswert, in der Bewertung und in der Vermietbarkeit. Genau diese Abwärtsseite ist in den vergangenen Jahren in den Vordergrund gerückt. Dafür hat sich in der Immobilienwirtschaft ein klares Begriffspaar etabliert: Green Premium und Brown Discount. Energieeffiziente Objekte erzielen einen Aufschlag, energetisch schwache einen Abschlag; und dieser Abschlag fällt zunehmend deutlich aus.

Auswertungen von ImmoScout24 und Immowelt für 2024/2025 zeigen, dass Gebäude in den schlechtesten Energieeffizienzklassen gegenüber Klasse A erhebliche Preisabschläge hinnehmen: In Metropolen liegen sie für die schwächste Klasse bei rund 30 bis 36 Prozent, im ländlichen Raum bei bis zu 51 Prozent.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension:

Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten (Baujahr 1968, rund 600 m², Effizienzklasse H) verbraucht gegenüber einem sanierten Vergleichsobjekt etwa 54.000 kWh pro Jahr mehr. Bei rund 12 ct/kWh zuzüglich steigender CO₂-Bepreisung summiert sich das auf grob 8.000 Euro jährliche Mehrkosten; über einen marktüblichen Kapitalisierungsfaktor gerechnet bereits rund 144.000 Euro. Rechnet man den Risikoabschlag hinzu, den Käufer für absehbaren Sanierungsbedarf und Stranding-Risiko ansetzen, kann der Wertabschlag gegenüber dem sanierten Vergleichsobjekt rund 40 Prozent des Referenzwerts erreichen.

Den Rahmen für diese Bewertung liefert der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), ein EU-initiiertes Instrument, das für Immobilien und Portfolios Dekarbonisierungspfade im Einklang mit dem Pariser Klimaabkommen definiert. Überschreitet der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes den vorgegebenen Pfad, gilt es als „gestrandet“: Es verliert vor Ablauf seiner wirtschaftlichen Lebensdauer an Wert, weil es regulatorische und marktseitige Anforderungen nicht mehr erfüllt. CRREM errechnet dabei auch das wahrscheinliche „Stranding-Jahr“, und macht das Risiko damit für die Portfoliosteuerung planbar.

Die Größenordnung der Aufgabe ist beträchtlich: Schätzungen zufolge genügt ein sehr großer Teil des deutschen Bestands derzeit nicht den langfristigen Anforderungen an eine klimaneutrale Nutzung. Für Eigentümer bedeutet das einen konkreten Handlungsdruck; Emissionen werden nach dem Verursacherprinzip dem Gebäudeeigentümer zugerechnet, nicht dem Energieträger.

An dieser Stelle wird der Beitrag von PV und Mieterstrom strategisch: Eine dezentrale Solarversorgung senkt die betriebsbedingten Emissionen (Scope 2) eines Gebäudes unmittelbar und verschiebt damit den Stranding-Zeitpunkt nach hinten – im besten Fall aus dem kritischen Bereich heraus. Es geht also nicht nur darum, Wert hinzuzugewinnen, sondern vor allem darum, bestehenden Wert zu sichern.

Sinkende Kosten treffen auf wachsende Dekarbonisierung

Was den wirtschaftlichen Hintergrund betrifft, hat sich die Ausgangslage für Solar in den vergangenen Jahren grundlegend gewandelt. Die Kosten für Photovoltaik sind drastisch gefallen – zwischen 2010 und 2020 um rund 90 Prozent (Quelle: JLL, „The Value of Solar PV in Real Estate“). Verantwortlich dafür sind sinkende Produktionskosten und kontinuierliche Effizienzgewinne bei den Modulen. Solarstrom zählt damit heute zu den günstigsten Formen der Stromerzeugung überhaupt, was die wirtschaftliche Basis jedes PV- und Mieterstromprojekts gestärkt hat.

Diese Entwicklung trifft auf einen gegenläufigen Trend bei den Anforderungen. Die Dekarbonisierung des Gebäudesektors wird durch immer strengere Umweltvorgaben, Nachhaltigkeitsziele und Investorenerwartungen vorangetrieben – und Gebäude stehen für einen erheblichen Anteil der Emissionen. Für Bestandshalter entsteht daraus eine doppelte Logik: Die Maßnahme, die heute zur Senkung der CO₂-Bilanz beiträgt, ist zugleich günstiger und wirtschaftlich attraktiver geworden als je zuvor. Wer in dezentrale Solarerzeugung investiert, senkt nicht nur Betriebskosten und Emissionen, sondern positioniert den Bestand für ein Marktumfeld, in dem Dekarbonisierung zunehmend über Wert und Finanzierbarkeit entscheidet.

Warum Mieterstrom mehr bewirkt als eine reine PV-Anlage

Die zitierten Studien betrachten überwiegend die PV-Anlage als solche. Für Wohnungsunternehmen ist die entscheidende Differenzierung jedoch die Frage, wie der erzeugte Strom verwertet wird. Hier macht Mieterstrom einen qualitativen Unterschied.

Eine PV-Anlage, deren Strom überwiegend zu sinkenden Vergütungssätzen ins Netz eingespeist wird, liefert einen begrenzten und tendenziell rückläufigen Ertrag. Mieterstrom hingegen verkauft den Strom direkt an die Bewohner des Gebäudes – zu einem Preis, der für die Mieter unter dem Grundversorgungstarif liegen kann und für das Wohnungsunternehmen eine laufende Marge erzeugt. Gerade in einem Umfeld volatiler Energiepreise wird die Erzeugung vor Ort so zu einer stabilen, vorhersehbaren Einnahmequelle. Aus Sicht der Immobilienbewertung ist das ein wesentlicher Punkt: Ein planbarer, wiederkehrender Ertrag fließt direkt in den Ertragswert des Objekts ein. Wo ein Gutachter eine reine Aufdachanlage als Ausstattungsmerkmal würdigt, schlägt sich ein etablierter Mieterstrombetrieb in den kapitalisierten Erträgen nieder.

Hinzu kommt die Wirkung auf die Mieterschaft. Günstiger, lokal erzeugter Strom senkt die Gesamtwohnkosten und erhöht die Attraktivität des Objekts – mit messbaren Folgen für Vermietbarkeit und Fluktuation. Eine niedrigere Fluktuation und stabile Vermietung wiederum stützen die Ertragsprognose, die jeder Bewertung zugrunde liegt. Mieterstrom verbindet damit drei wertrelevante Effekte: zusätzlichen laufenden Ertrag, geringeres Leerstandsrisiko und eine verbesserte CO₂-Bilanz.

ESG und Finanzierung: vom Reporting zur Bewertung

Die durch Mieterstrom verbesserte CO₂-Bilanz ist nicht nur ein ökologischer Nebeneffekt: sie ist zunehmend ein finanzieller Faktor. Im Asset-Management, in der Portfoliosteuerung und in der Geschäftsführung ist ESG längst kein Kommunikationsthema mehr, sondern direkt mit dem Kapitalzugang verbunden.

Was ESG im Immobilienkontext konkret bedeutet

ESG steht für die drei Dimensionen, an denen die Nachhaltigkeit eines Unternehmens oder einer Investition gemessen wird: Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Für die Immobilienwirtschaft übersetzt sich das in konkrete Kriterien – Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und Klimaresilienz auf der Umweltseite, bezahlbares und gesundes Wohnen auf der sozialen Seite, transparente und regelkonforme Steuerung auf der Governance-Seite.

Das Besondere an Photovoltaik und Mieterstrom ist, dass sie auf zwei dieser Dimensionen zugleich einzahlen. Ökologisch senken sie den CO₂-Ausstoß und den Bezug von Netzstrom; sozial entlasten sie die Mieter durch günstigere Energiekosten und beteiligen sie an der lokalen Energiewende. Damit ist Mieterstrom eine der wenigen Maßnahmen, die den ökologischen und den sozialen Anspruch in einem Schritt erfüllt – und dabei wirtschaftlich trägt. Wie sich dieser Doppeleffekt strategisch nutzen lässt, vertieft der Beitrag Warum Mieterstrom für Wohnungsbaugesellschaften ein strategischer Wettbewerbsvorteil ist.

Die Einhaltung von ESG-Kriterien, insbesondere bei Energieeffizienz und CO₂-Einsparung, ist zu einem entscheidenden Faktor für den langfristigen Wert einer Immobilie geworden. Das wirkt auf zwei Ebenen. Erstens fließen die Ergebnisse einer CRREM- oder ESG-Analyse zunehmend in die Due Diligence bei An- und Verkäufen ein – ein Gebäude mit dokumentierter Dekarbonisierungsstrategie ist im Transaktionsprozess besser positioniert. Zweitens berücksichtigen Banken die energetische Qualität bei der Finanzierung: Der Ertragswert einer nachweisbar betriebskostensenkenden Maßnahme wird als wertsteigerndes Merkmal anerkannt, auch wenn keine automatische Eins-zu-eins-Anrechnung auf den Beleihungswert erfolgt.

PV und Mieterstrom zahlen auf diese Anforderungen unmittelbar ein. Sie senken die betriebsbedingten Emissionen, liefern dokumentierbare Verbrauchs- und Erzeugungsdaten für das Reporting und unterstützen die Einordnung als nachhaltige Aktivität im Sinne der EU-Taxonomie. Wie Mieterstromprojekte konkret auf EU-Taxonomie und CSRD-Berichterstattung einzahlen, vertieft der Beitrag "Bewertung von Mieterstromprojekten im Rahmen der EU-Taxonomie und der CSRD"; einen grundsätzlichen Rahmen bietet der ESG-Leitfaden für die Immobilienwirtschaft.

Die belastbaren Daten, die ein digital betriebenes Mieterstromprojekt erzeugt, sind dabei selbst ein Wert: Sie machen den Beitrag eines Gebäudes zur Dekarbonisierung nachweisbar, und damit prüfbar gegenüber Investoren, Kapitalgebern und Wirtschaftsprüfern.

Worauf der Wertbeitrag von Photovoltaik und Mieterstrom in der Praxis beruht

Der wertsteigernde Effekt stellt sich nicht automatisch ein. Aus der Studienlage und der Projektpraxis lassen sich einige Faktoren ableiten, die darüber entscheiden, ob aus einer Anlage ein echter Werthebel wird:

• Standort und Sonneneinstrahlung: Die geografische Lage bestimmt, wie viel Strom eine Anlage erzeugen kann. Objekte in Regionen mit hoher Einstrahlung erzielen höhere Erträge – ein Faktor, der die Wirtschaftlichkeit von Anfang an mitprägt.
• Dachfläche, Ausrichtung und Statik: Große, unverschattete Dachflächen mit günstiger Ausrichtung bieten die besten Voraussetzungen. Ebenso ist die strukturelle Belastbarkeit des Dachs zu prüfen, damit es die Anlage dauerhaft tragen kann.
• Hohe Eigenverbrauchsquote: Je größer der vor Ort verbrauchte Anteil, desto höher die Marge. Eine hohe Teilnahmequote der Mieter ist daher ein zentraler Erfolgsfaktor; ein Batteriespeicher kann den Eigenverbrauch zusätzlich erhöhen.
• Zukünftiger Strombedarf: Mit der zunehmenden Elektrifizierung von Gebäuden – durch Elektromobilität, Wärmepumpen und elektrische Heizsysteme – steigt der Strombedarf. Wer heute die Erzeugung aufbaut, deckt diesen wachsenden Bedarf morgen effizienter und kostengünstiger.
• Lückenlose Dokumentation: Erträge, Verbräuche und CO₂-Einsparungen, die sauber erfasst sind, schaffen Vertrauen bei Gutachtern, Banken und Käufern. Belegte Einsparungen sind im Bewertungsprozess überzeugender als Schätzungen.

Gerade der letzte Punkt verbindet die wirtschaftliche und die Bewertungsperspektive: Der Wertbeitrag eines Mieterstromprojekts ist nur so belastbar wie die Daten, die ihn belegen.

In der Praxis: vom Einzelobjekt zum Portfolio

Wie sich diese Effekte (Standort, Sonneneinstrahlung, Dachfläche und Eigenverbrauch) realisieren lassen, zeigt der Blick auf die von metergrid bereits umgesetzten Projekte.

Beispielsweise die Kooperation mit der Phase Gruppe in Nordrhein-Westfalen verdeutlicht, dass der Wertbeitrag nicht an die Eigentümerrolle gebunden ist. Über ein Dachpacht-Modell werden hier Mehrfamilienhäuser mit typischerweise 10 bis 12 Wohneinheiten erschlossen, häufig auf Dächern kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen. Die Teilnahmequote der Mieter stieg von anfänglich 50–60 auf 60–80 Prozent, bei einer ermittelten Ersparnis von 10–15 Prozent für die angeschlossenen Haushalte. Für die beteiligten Wohnungsunternehmen entsteht so eine Aufwertung der Bestände ohne eigene Betreiberlast. Den vollständigen Bericht gibt es hier: Mieterstrom skalieren mit der Phase Gruppe.

Dass sich der Ansatz über große Bestände skalieren lässt, belegt Deutschlands größtes Mieterstromprojekt in Berlin: Gemeinsam mit drei Wohnungsbaugenossenschaften wurden rund 3.000 Wohneinheiten mit einer Gesamtleistung von 4,7 MWp ausgestattet. Über das virtuelle Summenzählermodell und eine durchgängig digitale Abwicklung werden hier mehrere tausend Verbrauchsstellen automatisiert verwaltet – die Voraussetzung dafür, dass Mieterstrom über ein ganzes Portfolio hinweg wirtschaftlich bleibt und einen konsistenten Wertbeitrag liefert. Weitere Beispiele finden sich in unseren Referenzprojekten.

Mieterstrom professionell umgesetzt mit metergrid

Der Wertbeitrag von PV und Mieterstrom für Immobilienunternehmen hängt entscheidend davon ab, dass der laufende Betrieb wirtschaftlich, rechtssicher und nachweisbar funktioniert. Als Spezialist für Mieterstrom begleitet metergrid Wohnungsunternehmen über die gesamte Strecke: von der ersten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rendite-Radar über die Umsetzung bis zum laufenden Betrieb, gestützt auf eine SaaS-Plattform, ein erfahrenes Partnernetzwerk und über 1.000 umgesetzte Projekte.

Die Mieterstrom-Software bildet Abrechnung, Vertragsmanagement und die Visualisierung der Energiedaten zentral ab, und liefert damit zugleich die dokumentierten Kennzahlen, die für ESG-Reporting und Bewertung benötigt werden. Für unterschiedliche Anforderungen stehen abgestufte Modelle bereit: metergrid Basic für Betreiber, die ihr Projekt selbst steuern, metergrid Plus mit Übernahme von laufender Verwaltung, Abrechnung und Mieter-Service sowie metergrid Enterprise für den portfolioweiten Rollout bei großen Beständen.

So wird aus der Einzelmaßnahme eine Strategie: Ein digital und rechtssicher betriebenes Mieterstromportfolio sichert den Bestandswert, erschließt laufende Erträge und macht den Beitrag zur Dekarbonisierung belegbar.

Fazit

Der Zusammenhang zwischen Solarstrom, Energieeffizienz und Immobilienwert ist durch Studien belegt, und für Bestandshalter wirkt er in beide Richtungen. Energetisch starke Gebäude erzielen einen Aufschlag, schwache einen wachsenden Abschlag bis hin zum Stranded-Asset-Risiko. PV und insbesondere Mieterstrom adressieren beide Seiten: Sie sichern bestehenden Wert, indem sie Emissionen senken und das Stranding-Risiko verschieben, und sie schaffen zusätzlichen Wert über laufende Erträge und eine stärkere Vermietbarkeit.

Entscheidend ist die belastbare Umsetzung über das Portfolio hinweg. Für eine erste Einordnung des eigenen Bestands bietet sich einew Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein unverbindliches Beratungsgespräch an.