Nachhaltig investieren mit ESG-Kriterien: Ein Leitfaden für die Immobilienwirtschaft

Das Wichtigste in Kürze

• ESG-Kriterien: ESG steht für Environmental, Social, Governance – also Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Sie dienen als Bewertungssystem für nachhaltige, verantwortungsvolle Investments und Unternehmensführung.
• Vorteile ESG-konformer Gebäude: Nachhaltige Immobilien senken Betriebskosten, steigern Wert und Attraktivität, verbessern Image und bieten finanzielle Anreize; innovative Konzepte wie Mieterstrom schaffen zusätzliche Erträge.
• Auswirkungen in der Praxis: ESG-Kriterien beeinflussen Bauweise, Energieeffizienz, soziale Verantwortung im Wohnumfeld und transparente Governance entlang der gesamten Immobilienwertschöpfung.
• EU-Taxonomie & CSRD 2026: Verbindliche EU-Standards wie die EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung verlangen auch 2026 klare ESG-Kriterien und Transparenz, was für Finanzierung und Reporting von Bedeutung ist.
• Mieterstrom: Mieterstrom wirkt als „ESG-Turbo“, indem er CO₂-Emissionen reduziert, soziale Teilhabe fördert und durch transparente Abrechnung zur Governance beiträgt. So werden ESG-Leistung und Rendite gleichermaßen gestärkt.

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In der heutigen Zeit rückt das Thema Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus. In den letzten Jahren haben ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zunehmend an Bedeutung gewonnen, insbesondere in der Immobilienbranche. Diese Kriterien helfen dabei, die Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung von Unternehmen und Investitionen zu bewerten.

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Was sind ESG-Kriterien im Allgemeinen?

ESG steht für Environment, Social und Governance, also Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Diese drei Säulen bilden die Grundlage für eine verantwortungsvolle Unternehmensführung und nachhaltige Investitionen.

• Environment: Hierbei geht es um den Einfluss eines Unternehmens auf die Umwelt. Dazu gehören beispielsweise der Energieverbrauch, die Emissionen von Treibhausgasen, Nachhaltigkeitsziele und die Ressourcennutzung.
• Social: Dieser Bereich umfasst die sozialen Auswirkungen eines Unternehmens. Dazu gehören beispielsweise die Arbeitsbedingungen, die Menschenrechte und die soziale Verantwortung gegenüber der Gesellschaft.‍
• Governance: Hierbei geht es um die Unternehmensführung und -kontrolle. Dazu gehören beispielsweise Transparenz, ethisch-korrektes Verhalten und die Einhaltung von Gesetzen und Richtlinien.

ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft

ESG-Kriterien gewinnen auch in der Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung. Mit dem Trend zu mehr Nachhaltigkeit und verantwortungsvollem Wirtschaften rücken auch für Investoren ethische Anlagemöglichkeiten in den Vordergrund. ESG-Kriterien dienen ihnen dabei als Kompass, um den tatsächlichen Wert von Unternehmen, Fonds und Immobilien zu bewerten und diese hinsichtlich ökologischer und sozialer Aspekte zu beurteilen. Dies ermöglicht es ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen, die sowohl finanziell als auch ethisch langfristig vorteilhaft sind.

Vorteile von nachhaltigen Immobilien:

• Geringere Betriebskosten: Nachhaltige Gebäude sind energieeffizienter und haben somit geringere Betriebskosten.
• Wertsteigerung: Nachhaltige Immobilien sind oft attraktiver für Mieter und Käufer, was sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirkt.
• Verbessertes Image: Unternehmen, die in nachhaltige Immobilien investieren, stärken ihr Image und positionieren sich als verantwortungsbewusste Akteure. Dies kann das Vertrauen der Kunden und Investoren erhöhen und zu einer positiven Öffentlichkeitsarbeit beitragen.
• Regulatorische Vorteile: Nachhaltige Immobilien erfüllen oft strengere Umweltauflagen, was zukünftige Anpassungen an neue Vorschriften reduziert.
• Langfristige Werterhaltung: Durch den Einsatz hochwertiger, nachhaltiger Materialien und Baupraktiken bleibt der Zustand der Immobilie länger erhalten, was die Instandhaltungskosten senkt und die Lebensdauer der Immobilie verlängert.
• Gesundes Raumklima: Nachhaltige Gebäude bieten oft bessere Luftqualität und natürliche Beleuchtung, was das Wohlbefinden und die Produktivität der Bewohner steigert.
• Finanzielle Anreize: Viele Regierungen bieten finanzielle Anreize, wie Steuervergünstigungen oder Förderungen, für nachhaltige Bauprojekte, was die Investitionskosten reduziert.‍
• Rendite: Nachhaltige Immobilien können durch innovative Konzepte wie Mieterstrom zusätzliche Einnahmequellen generieren. Mieter können direkt vom Gebäude produzierten Strom beziehen, was zusätzliche Erträge für den Immobilienbesitzer schafft und die Attraktivität der Immobilie weiter erhöht. Erfahre mehr über die vielen Vorteile von Mieterstrom in unserem Blogbeitrag "Energiewende mit Mieterstrom: Chancen und Herausforderungen erklärt".

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Verbindliche Standards im EU Regelwerk

Der Sustainable Finance Action Plan der EU, insbesondere die EU-Taxonomie und die EU-Offenlegungsverordnung schaffen erstmals verbindliche Kriterien für nachhaltige Immobilien. Diese Regelwerke verhindern willkürliche ESG-Definitionen oder Greenwashing und etablieren einheitliche Standards auf europäischer Ebene.

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Welche Akteure sind in der Immobilienwirtschaft von ESG-Kriterien betroffen?

Die Auswirkungen von ESG sind entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft spürbar:

• Immobilienentwickler und -investoren: Sie tragen die Verantwortung für die Gestaltung und Umsetzung nachhaltiger Bauprojekte und Investitionen.
• Immobilienverwalter und -betreiber: Sie sind für den täglichen Betrieb und die Pflege von Immobilien verantwortlich und müssen dabei Umweltaspekte, soziale Belange und eine gute Unternehmensführung berücksichtigen.‍
• Investmentfonds und andere Finanzinstitutionen: Sie müssen ESG-Kriterien bei der Kreditvergabe und Investitionsentscheidungen berücksichtigen, da diese sich auf die Rentabilität von Immobilieninvestitionen auswirken können.

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Welche Rolle spielen ESG-Kriterien in der Praxis?

Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft hat vielfältige positive Auswirkungen:

• Umweltfreundliche Gebäude: Energieeffizienz, nachhaltige Bauweise, klimaresistente Bauweise, Abfallmanagement und Recycling sowie die Erhaltung der Biodiversität sind nur einige Beispiele für die ökologischen Aspekte, die bei der Planung und dem Bau von Immobilien eine Rolle spielen.
• Soziale Verantwortung: Die Schaffung von bezahlbarem und barrierefreiem Wohnraum, die Förderung von sozialer Integration und Gemeinschaftsbildung sowie die Gewährleistung fairer Arbeitsbedingungen und eines gesunden Wohnumfelds sind zentrale soziale Aspekte in der Immobilienwirtschaft.
• Verantwortungsvolle Unternehmensführung: Ethische Geschäftspraktiken, transparente Unternehmensführung, effektives Risikomanagement, Compliance und Rechtskonformität sowie die Einbeziehung von Stakeholdern und die Rechenschaftspflicht gegenüber allen Beteiligten sind die Eckpfeiler einer guten Governance in der Immobilienwirtschaft.

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ESG-Kriterien sind nicht nur ein Trend, sondern ein Paradigmenwechsel in der Immobilienwirtschaft. Die Berücksichtigung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien bei allen Immobilieninvestitionen und -projekten ist der Schlüssel zu einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Entwicklung der Branche.

Mieterstrom und ESG-Kriterien: Eine Symbiose für nachhaltige Immobilien

Mieterstrom bezeichnet ein Energieversorgungsmodell, bei dem Strom direkt vor Ort durch eine Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und direkt an die Mieter im Gebäude geliefert wird. Dies birgt viele Vorteile für Mieter und Vermieter. Mieter profitieren durch sauberen und kostengünstigen Strom, während Vermieter eine jährliche Rendite erzielen und gleichzeitig den Wert ihrer Immobilie steigern. Erfahre in unserem Blogbeitrag, wie Mieterstrom funktioniert und welche Vorteile er bietet.

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Mieterstrom und ESG-Kriterien ergänzen sich ideal. Die Implementierung von Mieterstromprojekten trägt sogar maßgeblich zur Erfüllung der ESG-Kriterien bei, insbesondere im Bereich Umwelt und Soziales. 

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• Environment (Umweltaspekt): Durch die Nutzung von Solarenergie und anderen erneuerbaren Energiequellen wird der ökologische Fußabdruck einer Immobilie deutlich reduziert. Dies entspricht direkt den Umweltzielen der ESG-Kriterien, indem Emissionen und Energieverbrauch gesenkt werden.
• ‍Social (Sozialer Aspekt): Mieterstrom kann die Lebensqualität der Bewohner verbessern, indem er nicht nur kostengünstigere Energie bereitstellt, sondern auch  die Teilhabe an der Energiewende für Mietende ermöglicht. Bewohner von Mehrfamilienhäusern fanden bisher kaum Beachtung in dieser Transformation. Zudem können Mieterstromprojekte die Mieter-Gemeinschaft stärken, indem sie gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse fördern und das Engagement der Mieter für umweltfreundliche Maßnahmen erhöhen.
• ‍Governance (Unternehmensführung): Immobilienunternehmen, die Mieterstromprojekte initiieren, demonstrieren ihre Verpflichtung zu nachhaltiger Unternehmensführung. Zudem bleibt den Mietern die freie Entscheidung, ob sie am Mieterstromprojekt teilnehmen möchten oder nicht, wodurch ihre Unabhängigkeit und Entscheidungsfreiheit gewahrt werden. Mit der passenden metergrid-Software kann eine transparente Kommunikation und Visualisierung der Verbräuche sowie eine EnWG-konforme Abrechnung sichergestellt werden - die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und Standards ist ein wesentlicher Bestandteil einer Unternehmensführung nach ESG-Kriterien.

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Mieterstrom und ESG-Kriterien sind Schlüsselkomponenten für nachhaltige Immobilienkonzepte. Die Implementierung von Mieterstromanlagen trägt zur Erfüllung der ESG-Kriterien bei, steigert die Wirtschaftlichkeit der Immobilie und sichert langfristig den Wert des Investments.

EU-Taxonomie 2026: Klarere Nachhaltigkeits-Kriterien schaffen neue Chancen für Immobilien

Die EU-Taxonomie ist das zentrale Klassifikationssystem der Europäischen Union, das verbindlich definiert, welche wirtschaftlichen Tätigkeiten als ökologisch nachhaltig gelten. Ihr Ziel: Kapitalströme gezielt in nachhaltige Investitionen zu lenken und Greenwashing zu verhindern. Seit 2022 sind auch Immobilienaktivitäten – vom Neubau über die Sanierung bis zum Betrieb von Gebäuden – Teil dieses Regelwerks.

Was ändert sich ab 2026?

Ab dem Geschäftsjahr 2025 (Berichtspflicht ab 1. Januar 2026) gelten erweiterte und präzisierte Anforderungen für Unternehmen. Sie müssen transparent darlegen, inwiefern ihre Aktivitäten zur Taxonomie-Konformität beitragen. Konkret bedeutet das:

• Detaillierte Offenlegung von Kennzahlen: Unternehmen müssen unter anderem Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und den Anteil erneuerbarer Energien dokumentieren.
• Nachweis substanzieller Beiträge: Es reicht nicht mehr, nur über Nachhaltigkeitsziele zu sprechen – Maßnahmen müssen messbar zur Erreichung der Klimaziele beitragen.
• Vereinfachungen durch das Omnibus-Paket: Parallel hat die EU im Rahmen des „Omnibus"-Pakets einige Berichtspflichten entschlackt, um den administrativen Aufwand für Unternehmen zu reduzieren, ohne die Qualität der Nachhaltigkeitsberichterstattung zu gefährden.

Taxonomie-Konformität in der Praxis: Was bedeutet das für Immobilien?

Für Immobilienunternehmen eröffnet die EU-Taxonomie konkrete Wege, um Gebäude als nachhaltig zu klassifizieren und damit ihre Attraktivität für Investoren zu steigern:

• Energetische Sanierungen: Maßnahmen wie Wärmedämmung, moderne Heizungssysteme oder der Austausch alter Fenster senken den Energieverbrauch erheblich und erfüllen zentrale Taxonomie-Kriterien.
• Erneuerbare Energien vor Ort: Die Installation von Photovoltaik-Anlagen trägt direkt zur Reduktion von CO₂-Emissionen bei – ein wesentlicher Faktor für die Taxonomie-Konformität.
• Mieterstrom als ESG- und Taxonomie-Hebel: Mieterstrommodelle verbinden gleich mehrere Anforderungen: Sie erzeugen grünen Strom direkt am Gebäude, senken Betriebskosten und schaffen soziale Teilhabe durch günstigere Energieversorgung der Mieter. Damit erfüllen sie nicht nur ESG-Kriterien, sondern auch zentrale Anforderungen der EU-Taxonomie.

Warum sich Taxonomie-Konformität für Immobilien lohnt

Gebäude, die die Taxonomie-Kriterien erfüllen, profitieren mehrfach:

• Besserer Zugang zu Kapital: Nachhaltige Immobilien werden von institutionellen Investoren und Banken bevorzugt behandelt, oft mit günstigeren Finanzierungskonditionen.
• Wertsteigerung und Zukunftssicherheit: Taxonomie-konforme Gebäude sind langfristig wettbewerbsfähiger, da sie strengere künftige Regulierungen bereits heute erfüllen.
• Reputation und Marktpositionierung: Unternehmen, die nachweislich nachhaltig wirtschaften, stärken ihr Image bei Mietern, Investoren und der Öffentlichkeit.

Die EU-Taxonomie ist damit nicht nur eine regulatorische Anforderung, sondern ein strategisches Instrument für die Immobilienwirtschaft; insbesondere in Kombination mit innovativen Konzepten wie Mieterstrom, die ökologische, soziale und wirtschaftliche Ziele vereinen.

CSRD 2026: Verpflichtende Nachhaltigkeitsberichte für große Immobilienunternehmen

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verschärft die Nachhaltigkeitsberichtspflichten in der EU deutlich. In Deutschland sind ab 2025 schrittweise Tausende Unternehmen verpflichtet, umfassende ESG-Daten in ihre Lageberichte zu integrieren – darunter zahlreiche Akteure aus der Immobilienwirtschaft.

Was muss berichtet werden?

‍Die CSRD verlangt detaillierte Angaben zu Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekten nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Für Immobilienunternehmen besonders relevant sind:

• Energieverbrauch und CO₂-Emissionen der Gebäudeportfolios
• Klimabezogene Risiken und Anpassungsstrategien
• Konkrete Nachhaltigkeitsmaßnahmen wie PV-Anlagen, energetische Sanierungen oder Mieterstromprojekte
• Soziale Faktoren wie bezahlbarer Wohnraum und Mieterpartizipation

Wer ist wann betroffen?

‍Die CSRD wird gestaffelt eingeführt:

• Seit 2025 (Bericht für Geschäftsjahr 2024): Bereits nach NFRD berichtspflichtige Unternehmen (über 500 Mitarbeiter)
• Ab 2026 (Bericht für Geschäftsjahr 2025): Große Kapitalgesellschaften mit mindestens zwei der drei Kriterien: über 250 Mitarbeiter, über 50 Mio. € Umsatz oder über 25 Mio. € Bilanzsumme
• Ab 2027 (Bericht für Geschäftsjahr 2026): Kleine und mittlere börsennotierte Unternehmen

Für viele große Immobilienunternehmen bedeutet das: Der erste verpflichtende CSRD-Bericht war bereits im Geschäftsjahr 2025 fällig. Wer jetzt schon in nachhaltige Maßnahmen wie Mieterstrom investiert, kann diese transparent dokumentieren und sich strategisch für die verschärften Berichtspflichten positionieren.

Mieterstrom mit metergrid: ESG-Kriterien erfüllen bei guter Rendite

Durch Mieterstrom lassen sich ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft konkret und messbar erfüllen. Mit metergrid können Immobilienunternehmen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern Photovoltaikstrom direkt im Gebäude nutzen und so den CO₂-Ausstoß senken, was positiv auf die Umwelt-Komponente der ESG-Bewertung einzahlt, und das bei möglichen Renditen von durchschnittlich 8-15%. Gleichzeitig profitieren Mieterinnen von günstigem, lokal erzeugtem Strom, was die Zufriedenheit erhöht und somit die Mieterbindung stärkt. Die transparente Abrechnung und rechtssichere Umsetzung unterstützen zudem eine saubere Governance. So wird Mieterstrom nicht nur zu einem wirtschaftlichen Modell, sondern zu einem wirkungsvollen Baustein einer ganzheitlichen ESG-Strategie.

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Unsere Experten stehen gern für ein kostenloses Beratungsgespräch zur Verfügung, wenn es um Praxisfragen zur Umsetzung, Machbarkeit, Renditepotenzial und ESG-Konformität geht. Neben einer kostenlosen Wirtschaftlichkeitsberechnung können so konkrete Planungsgrundlagen für ein Mieterstromprojekt nach individuellen Gegebenheiten und Wünschen geschaffen werden. Für größere Kunden im Enterprise-Modell bieten wir auch individualisierten Service an, zusätzlich zu unseren neuen Software-Tools wie digitaler Mieterakquise, Mieter-App und vielen mehr.